Publier la revue annuelle du PAFC

En bref

Le Plan d’amélioration communautaire axé sur la croissance de la Ville prévoit déjà qu’un rapport annuel devrait être produit. Il ne dit pas pour quand, et il ne dit pas où les résidents peuvent le lire. Cette proposition demande au conseil de corriger ces deux points, et rien d’autre.

Elle ne change aucune subvention. Elle ne change aucun critère d’admissibilité. Elle n’ajoute ni ne retire un seul dollar. Elle demande que le rapport que le plan prévoit déjà soit rédigé avant une date fixée et publié là où les gens peuvent le trouver.

Pourquoi celle-ci

Le PAFC a suscité plus d’attention publique que la plupart des dossiers de la ville. Il y a eu une porte ouverte, un atelier du conseil, une réunion publique statutaire en vertu des articles 28 et 17 de la Loi sur l’aménagement du territoire, et des mémoires écrits de résidents et de constructeurs.

Les questions soulevées n’étaient pas des détails. Des résidents ont demandé si le coût des mesures incitatives serait porté par les contribuables actuels, et comment la ville récupérerait son investissement initial. Ils ont demandé si les services d’eau et d’égout pourraient suivre la croissance. Ils ont demandé si les résidents actuels auraient priorité sur les terrains vendus sous la valeur marchande. Des constructeurs ont dit que les mesures, telles que rédigées au départ, étaient trop modestes pour faire avancer un projet et ne comblaient pas l’écart d’abordabilité.

Le conseil en a écouté une bonne partie. La subvention par porte existe précisément pour cette raison. Elle a été ajoutée comme quatrième mesure en réponse aux commentaires voulant que les trois premières ne s’attaquaient pas directement à l’abordabilité.

Cet intérêt ne s’est pas arrêté à l’adoption du plan. Les gens d’ici parlent encore du PAFC, demandent encore qui a reçu quoi, et demandent encore si le programme fait ce pour quoi il a été vendu. Quand des résidents s’investissent à ce point dans un programme, les réponses ne devraient pas être difficiles à trouver. En ce moment, elles le sont.

Ce que le plan prévoit déjà

Le 14 janvier 2025, le conseil a adopté le Plan d’amélioration communautaire axé sur la croissance par le règlement 2025-06, en vertu de l’article 28 de la Loi sur l’aménagement du territoire. Le règlement 2025-05 a désigné la zone visée. Le plan contient quatre mesures incitatives : la vente de terrains sous la valeur marchande (le programme à 10 $ le lot), la subvention équivalant à l’augmentation des taxes, la subvention pour frais d’urbanisme et de permis de construire, et la subvention par porte pouvant atteindre 5 000 $ par logement créé.

L’article 4.0 prévoit que le personnel effectuera des revues périodiques des programmes pour en déterminer l’efficacité et fera rapport au conseil, et qu’après la première année la ville devrait évaluer l’efficacité du processus de demande, du processus d’évaluation, et des ressources en personnel nécessaires pour l’administrer.

Il recommande ensuite un rapport annuel au conseil couvrant :

• le nombre de demandes ;
• le nombre et le type de nouvelles résidences construites ;
• l’augmentation de la valeur imposable des propriétés visées ;
• le montant estimé et réel des subventions accordées ;
• les terrains aménagés ou réaménagés ;
• la valeur des investissements privés générés ;
• le nombre de défauts au programme, et leurs motifs.

Il recommande aussi une évaluation de clôture pour chaque projet terminé, et une base de données des demandes servant à déterminer quelles mesures fonctionnent réellement.

C’est un bon cadre de suivi. Quelqu’un y a réfléchi sérieusement. Cette proposition ne cherche pas à l’améliorer. Elle pose seulement deux questions à son sujet.

Chaque résident qui a déjà posé une question sur le PAFC demande en réalité l’une de ces deux choses. Ni l’une ni l’autre ne devrait être difficile à répondre, et aujourd’hui les deux le sont.

Ce qui manque

Trois éléments font tout le dommage.

« Devrait ». L’article 4.0 dit que le rapport annuel devrait être produit, et que les mesures sont recommandées. Rien n’oblige quiconque à le produire.

Aucune date. « Périodique » et « après la première année » ne sont pas des échéances. Pas de mois, pas de séance, aucun déclencheur.

Aucune publication. Même là où le plan prévoit un rapport au conseil, rien ne dit qu’il sera affiché quelque part où un résident peut le trouver, et rien n’établit un registre courant des approbations.

Une recommandation sans échéance et sans responsable désigné n’est pas une politique. C’est une bonne intention, et les bonnes intentions perdent contre l’ordre du jour à tous les coups.

Ce n’est pas nouveau, et ce n’est la faute de personne

Un libellé essentiellement identique à l’article 4.0, y compris la même recommandation de rapport annuel et la même liste de mesures, figurait dans le Plan d’amélioration communautaire de 2018 adopté par le règlement 1319-2018.

Les documents les plus proches d’une revue sous ce plan sont deux rapports administratifs, « Community Improvement Plan Applications, Review », d’octobre 2021 et de mars 2022. Les deux commencent par énumérer les onze programmes puis passent en revue les demandes reçues. Ce sont des sommaires de réception. Ce ne sont pas des évaluations de l’efficacité des programmes.

La ville porte donc une recommandation de rapport annuel dans ses documents de planification depuis environ huit ans, sous plus d’un conseil et plus d’un plan. Aucun rapport de ce type n’apparaît au dossier public.

Ce n’est pas une histoire de paresse, et je ne vais pas la raconter ainsi. C’est une histoire sur ce qui arrive à une tâche recommandée plutôt qu’exigée, sans date et sans responsable nommé. La solution n’est pas de trouver un coupable. La solution est d’écrire une date.

Sur l’année en cours

La première année du programme s’est terminée le 14 janvier 2026. En parcourant les ordres du jour, procès-verbaux et règlements publiés jusqu’à la séance ordinaire du 14 juillet 2026, je n’ai pas trouvé de rapport annuel du PAFC ni de revue d’efficacité du programme. Ce qui s’y trouve, ce sont des dossiers traités un par un : un rapport de mars établissant un processus de premier arrivé, premier servi pour les lots à 10 $, un rapport d’avril recommandant l’approbation de la demande 09-2025.

Je ne dis pas qu’aucune revue n’a été faite. Elle peut exister comme document distinct, avoir été présentée verbalement, ou se trouver dans une trousse de comité hors du dossier des ordres du jour. Si elle existe, je veux le savoir, et je le dirai ici clairement en mettant cette page à jour.

Mais remarquez que la raison pour laquelle je ne peux pas vous le dire est exactement ce dont traite cette proposition.

L’information est déjà publique

Chaque demande approuvée est autorisée par un règlement qui nomme le propriétaire inscrit, donne l’adresse et la description légale, indique le nombre de logements et précise les montants des subventions. Ces règlements sont adoptés en séance publique et publiés dans les ordres du jour du conseil.

Publier un registre consolidé ne divulgue donc rien de nouveau. Cela change seulement l’effort nécessaire pour le voir. Aujourd’hui, un résident qui veut connaître le total engagé sous le PAFC doit ouvrir et lire chaque trousse d’ordre du jour et chaque règlement depuis janvier 2025.

J’ai essayé. Les approbations du PAFC de la première année sont réparties dans huit règlements distincts, chacun rattaché à une séance différente du conseil, en plus des rapports du personnel et des procès-verbaux qui les accompagnent. Chaque pièce est publique. Nulle part il n’existe une page qui en fait la somme. Pour répondre à « combien la ville a-t-elle engagé jusqu’ici », il faut d’abord tous les trouver, puis se convaincre qu’on les a bien tous trouvés, et c’est cette partie-là qu’on ne peut pas vérifier.

Ce n’est pas la preuve que quelque chose est caché. C’est la preuve que « techniquement public » et « réellement accessible » sont deux choses différentes.

Deux limites s’imposent, et elles sont dans l’ébauche ci-dessous. La reddition de comptes se fait au niveau du propriétaire et du demandeur seulement, rien sur les locataires, les acheteurs ou les occupants des logements visés. Et lorsqu’un rapport du personnel contient de l’information légitimement soustraite en vertu de la Loi sur l’accès à l’information municipale et la protection de la vie privée, le registre publié ne reprend que les faits déjà publics au niveau du règlement.

Ce que cette proposition ne fait pas

Je le dis clairement, parce que ce sont les objections qui viendront et qu’aucune ne s’applique.

Elle ne met pas fin au programme et ne lui impose pas d’échéance. Pas d’expiration, pas de fin automatique, pas de couperet annuel. Le conseil détient déjà ce pouvoir en vertu des conditions générales du plan et n’a pas besoin de moi pour s’en servir.

Elle ne conditionne pas le financement au rapport. Les pouvoirs budgétaires ne sont pas touchés.

Elle ne change ni l’admissibilité, ni les montants, ni les processus d’approbation. Pas une seule clause des programmes incitatifs.

Elle ne crée aucun risque pour ceux qui construisent ici. Un constructeur à mi-chemin d’une entente de six ans sur les taxes n’est pas touché. Rien ici ne touche la certitude d’investissement, qui est toute la raison d’être du programme.

Le PAFC existe pour faciliter la construction de logements à Cochrane. Je veux qu’il fonctionne. Ceci est rédigé pour ne pas nuire à cela.

Les questions qui méritent une réponse

Trois éléments régleraient l’essentiel, et aucun n’exige une étude. Si un rapport annuel du PAFC a été préparé pour l’année terminée le 14 janvier 2026, et où on peut le lire. Si un rapport annuel a déjà été préparé sous le plan de 2018. Et si le plan tel qu’adopté comporte une durée ou une date d’expiration, parce que je n’en ai trouvé aucune dans le document.

Ce sont des questions ordinaires, et avec la proposition ci-dessus, personne n’aurait à les poser. Les réponses seraient déjà publiées.

Dites-moi ce que vous changeriez

C’est une ébauche de discussion, et je le pense vraiment. Si une colonne de ce tableau créait du vrai travail pour le personnel sans rien apprendre d’utile aux résidents, je veux le savoir, parce qu’une règle de reddition de comptes qui brûle du temps de personnel sans bénéfice public est une mauvaise règle. Et si vous pensez que je me trompe sur le PAFC, dites-le-moi aussi. Écrivez-moi à dan4cochrane@gmail.com.